Faut-il refaire un DPE en cours de bail ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document clé pour toute location immobilière. Il permet d’informer les locataires sur la consommation énergétique d’un logement et son impact environnemental. Mais que se passe-t-il lorsque ce diagnostic expire en cours de bail ? Un bailleur est-il tenu d’en fournir un nouveau ?
Si la réglementation prévoit un DPE obligatoire lors de la signature du bail, son renouvellement en cours de bail n’est pas toujours exigé. Cependant, certains cas, notamment en zone tendue, imposent aux propriétaires de mettre à jour ce document.
Cet article revient en détail sur les obligations légales, les cas particuliers où un DPE doit être refait, et les risques encourus en cas de non-respect des règles.
Le DPE, un document essentiel pour la location
Le DPE est un diagnostic qui permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore) et a une durée de validité de 10 ans (Ministère de la Transition écologique).
Le DPE poursuit plusieurs objectifs :
- Informer les locataires sur leur consommation énergétique et l’impact environnemental du logement.
- Encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur bien.
- Limiter la location des logements énergivores, avec des restrictions croissantes pour les logements classés F et G.
Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que les informations qu’il contient peuvent être contestées devant la justice en cas d’erreur ou d’absence (ADEME).
Les propriétaires doivent donc être particulièrement vigilants, car un DPE non conforme ou périmé peut désormais entraîner des litiges avec les locataires.
Un DPE doit-il être renouvelé en cours de bail ?
Obligation légale du bailleur
L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose qu’un DPE valide soit fourni au locataire au moment de la signature du bail.
Mais une fois le bail signé, la loi n’oblige pas le bailleur à renouveler le DPE en cours de bail, même si celui-ci expire avant la fin de la location.
Exception : la reconduction tacite du bail
Si le bail est reconduit tacitement à son échéance, il ne s’agit pas d’un nouveau contrat, donc le bailleur n’a pas à fournir un nouveau DPE.
En revanche, en cas de nouvelle signature de bail, avec le même locataire ou un nouveau, un DPE valide est obligatoire.
Cas particulier des logements classés F et G
La réglementation évolue pour les logements énergivores :
- À partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location.
- En 2028, cette interdiction concernera aussi les logements classés F (INSEE).
Si un DPE est périmé et que le logement est mal classé, il est vivement conseillé de refaire un diagnostic pour anticiper ces restrictions et éviter des blocages dans la mise en location.
Un locataire peut-il exiger un nouveau DPE ?
Dans certains cas, un locataire peut légalement exiger un DPE valide.
Deux situations permettent de demander un renouvellement du DPE :
1. Vérifier que le logement respecte les critères de décence énergétique
Depuis 2023, un logement classé G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) est considéré comme indécent et ne peut plus être loué (Ministère de la Transition écologique).
Si un locataire suspecte que son logement est une passoire thermique, il peut exiger un DPE à jour pour vérifier que les critères de décence sont respectés.
2. Justifier une augmentation de loyer en zone tendue
En zone tendue, l’augmentation du loyer est conditionnée à la classe énergétique du logement. Si le DPE est expiré, le propriétaire doit en fournir un nouveau avant toute réévaluation du loyer (ADEME).
Si le bail est reconduit sans modification du loyer, le DPE n’a pas besoin d’être refait.
Les règles spécifiques en zone tendue
Dans les villes situées en zone tendue, la réglementation est plus stricte pour les logements énergivores.
Si le logement est classé F ou G et que le bailleur souhaite augmenter le loyer, il devra obligatoirement :
✔ Fournir un DPE valide.
✔ Justifier que le logement n’est pas une passoire thermique.
✔ Respecter les restrictions de la loi sur l’encadrement des loyers.
Un DPE expiré ne bloque pas la reconduction d’un bail, mais il empêche toute augmentation de loyer si le logement est mal classé.
Les risques pour un propriétaire qui loue avec un DPE périmé
Fournir un DPE périmé lors de la signature d’un bail constitue une irrégularité et peut entraîner des sanctions juridiques en cas de litige avec le locataire.
Conséquences possibles :
- Un locataire peut exiger un DPE valide et engager des démarches en justice si le diagnostic est erroné.
- Un logement classé F ou G peut être soumis à des restrictions (blocage des loyers, interdiction de location dès 2025 ou 2028).
- En cas de vente, un DPE valide est obligatoire pour conclure la transaction.
Pour éviter tout risque, il est recommandé aux propriétaires d’anticiper et de refaire leur DPE avant qu’il n’expire, notamment pour les logements énergivores.
Des aides locales existent pour financer des travaux d’amélioration énergétique. Pour en savoir plus, consultez le site de l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat (ALEC).
Conclusion : faut-il refaire un DPE en cours de bail ?
Le DPE n’a pas besoin d’être renouvelé automatiquement en cours de bail. Tant que le contrat est reconduit tacitement sans modification, le propriétaire n’a aucune obligation légale de fournir un nouveau diagnostic.
En revanche, un DPE valide est requis dans plusieurs cas précis :
- Un locataire peut exiger un DPE à jour si le logement ne respecte plus les critères de décence énergétique.
- En zone tendue, une augmentation de loyer nécessite un DPE valide, sauf si le bien est classé F ou G.
- Les logements classés G seront interdits à la location en 2025 et ceux classés F en 2028, un nouveau DPE permet d’anticiper ces restrictions.
- Un DPE périmé peut entraîner des litiges avec les locataires et compliquer la mise en vente du bien.
Anticiper le renouvellement du DPE et engager des travaux d’amélioration énergétique est une démarche essentielle pour sécuriser son investissement locatif et éviter toute restriction future.
