Faut-il refaire un DPE en cours de bail ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document clé pour toute location immobilière. Il permet d’informer les locataires sur la consommation énergétique d’un logement et son impact environnemental. Mais que se passe-t-il lorsque ce diagnostic expire en cours de bail ? Le bailleur doit-il fournir un nouveau DPE ?

La réglementation impose un DPE lors de la signature du bail, mais elle n’exige pas toujours son renouvellement en cours de bail. Cependant, certains cas, notamment en zone tendue, imposent aux propriétaires de mettre à jour ce document.

Cet article revient en détail sur les obligations légales, les cas particuliers où un DPE doit être refait, et les risques encourus en cas de non-respect des règles.

Le DPE, un document essentiel pour la location

Le DPE est un diagnostic qui permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore) et a une durée de validité de 10 ans (Ministère de la Transition écologique).

Le DPE poursuit plusieurs objectifs :

• Informer les locataires sur leur consommation énergétique et l’impact environnemental du logement.
• Encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur bien.
• Limiter la location des logements énergivores, avec des restrictions croissantes pour les logements classés F et G.

Depuis la réforme du 1er juillet 2021 et la loi Climat du 22 aoûr 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que les informations qu’il contient peuvent être contestées devant la justice en cas d’erreur ou d’absence (ADEME).

Les propriétaires doivent donc être particulièrement vigilants, car un DPE non conforme ou périmé peut désormais entraîner des litiges avec les locataires.

Faut-il renouveler le DPE en cours de bail ?

Obligation légale du bailleur

Le bailleur doit fournir un DPE valide au locataire lors de la signature du bail, conformément à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Mais une fois le bail signé, la loi n’oblige pas le bailleur à renouveler le DPE en cours de bail, même si celui-ci expire avant la fin de la location.

Exception : la reconduction tacite du bail

Si le bail est reconduit tacitement à son échéance, il ne s’agit pas d’un nouveau contrat, donc le bailleur n’a pas à fournir un nouveau DPE.

En revanche, en cas de nouvelle signature de bail, avec le même locataire ou un nouveau, un DPE valide est obligatoire.

Cas particulier des logements classés F et G

La réglementation évolue pour les logements énergivores :

• La loi interdira la location des logements classés G à partir de 2025.
• En 2028, cette interdiction concernera aussi les logements classés F (INSEE).

Si le DPE est périmé et que le logement est mal classé, le bailleur a tout intérêt à refaire le diagnostic pour anticiper les restrictions et éviter un blocage lors de la mise en location.

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Un locataire peut-il exiger un nouveau DPE ?

Dans certains cas, un locataire peut légalement exiger un DPE valide.

Deux situations permettent de demander un renouvellement du DPE :

1. Vérifier que le logement respecte les critères de décence énergétique

Depuis 2023, un logement classé G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) est considéré comme indécent et ne peut plus être loué (Ministère de la Transition écologique).

Si un locataire suspecte que son logement est une passoire thermique, il peut exiger un DPE à jour pour vérifier que les critères de décence sont respectés.

2. Justifier une augmentation de loyer en zone tendue

En zone tendue, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que si le logement respecte un certain niveau de performance énergétique. Si le DPE est expiré, il doit en réaliser un nouveau avant toute réévaluation. (ADEME).

Si le bail est reconduit sans modification du loyer, le DPE n’a pas besoin d’être refait.

Les règles spécifiques en zone tendue

Dans les villes situées en zone tendue, la réglementation est plus stricte pour les logements énergivores.

Si le logement est classé F ou G et que le bailleur souhaite augmenter le loyer, il doit obligatoirement remplir certaines conditions :

✔ Fournir un DPE valide.
✔ Justifier que le logement n’est pas une passoire thermique.
✔ Respecter les restrictions de la loi sur l’encadrement des loyers.

Le propriétaire peut reconduire le bail avec un DPE expiré, mais il ne peut pas augmenter le loyer si le logement est classé F ou G.

Les risques pour un propriétaire qui loue avec un DPE périmé

Fournir un DPE périmé lors de la signature d’un bail constitue une irrégularité et peut entraîner des sanctions juridiques en cas de litige avec le locataire.

Conséquences possibles :

• Un locataire peut exiger un DPE valide et engager des démarches en justice si le diagnostic est erroné.
• Un logement classé F ou G peut être soumis à des restrictions (blocage des loyers, interdiction de location dès 2025 ou 2028).
• En cas de vente, un DPE valide est obligatoire pour conclure la transaction.

Les propriétaires doivent anticiper et refaire leur DPE avant son expiration, surtout pour les logements énergivores, afin d’éviter tout risque.

Des aides locales existent pour financer des travaux d’amélioration énergétique. Pour en savoir plus, consultez le site de l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat (ALEC).

Conclusion : faut-il refaire un DPE en cours de bail ?

Le propriétaire n’a pas besoin de renouveler le DPE en cours de bail. Tant que le contrat se poursuit par tacite reconduction sans modification, le propriétaire n’a aucune obligation légale de fournir un nouveau DPE.

En revanche, un DPE valide est requis dans plusieurs cas précis :

• Un locataire peut exiger un DPE à jour si le logement ne respecte plus les critères de décence énergétique.
• En zone tendue, un propriétaire ne peut augmenter le loyer que si le DPE est valide, sauf si le logement est classé F ou G.
• Les logements classés G seront interdits à la location en 2025, et ceux classés F en 2028. En réalisant un nouveau DPE, le propriétaire peut anticiper ces restrictions.
• Un DPE périmé peut entraîner des litiges avec les locataires et compliquer la mise en vente du bien.

Anticiper le renouvellement du DPE et engager des travaux d’amélioration énergétique est une démarche essentielle pour sécuriser son investissement locatif et éviter toute restriction future.