Dépôt de garantie en location : ce que peut (vraiment) retenir le propriétaire
🔍 En bref : ce que vous devez retenir
Un propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie uniquement pour couvrir les loyers impayés, les charges dues, ou les dégradations constatées au départ. Il doit fournir des justificatifs et respecter des délais stricts. Toute retenue abusive peut être contestée.
Les retenues autorisées sur le dépôt de garantie : ce que dit la loi
Le dépôt de garantie, souvent appelé « caution » à tort, permet au propriétaire de se prémunir contre les manquements du locataire. Mais il ne peut pas y toucher librement.
Voici les retenues autorisées par la loi :
- Loyers ou charges impayés
- Dégradations non dues à l’usure normale
- Frais de nettoyage ou de remise en état
- Retards de paiement consécutifs
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
La loi impose des délais précis :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme
- 2 mois en cas de dégradations
En copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20% du dépôt jusqu’à approbation des comptes annuels (source officielle).
Un dépassement de délai peut entraîner des intérêts de retard (10% du loyer mensuel par mois de retard). Cette mesure est prévue pour inciter les bailleurs à respecter leurs obligations.
Dans la pratique, la mauvaise foi ou l’oubli de restitution reste l’une des causes les plus fréquentes de contentieux locatif. Il est donc essentiel de conserver toutes les preuves (reçus, état des lieux, photos).
Retenue abusive : comment réagir ?
Si un propriétaire effectue une retenue injustifiée, le locataire peut contester par courrier recommandé. Il est possible de :
- Saisir la commission de conciliation (gratuite et rapide)
- Porter l’affaire devant le tribunal judiciaire
- Joindre l’état des lieux, les photos et les preuves d’entretien
La contestation peut aussi être accompagnée d’une mise en demeure formelle. Un modèle de courrier est disponible ici → Modèle de contestation sur le site de l’ANIL.
Cas concrets : retenues injustifiées courantes
Voici quelques exemples de motifs souvent refusés par les juges :
- Peinture défraîchie ou jaunie : usure normale
- Tapis usé : si ancienneté > 5 ans
- Ampoule grillée, ménages approximatifs
Dans tous ces cas, les retenues sont jugées abusives. Le propriétaire ne peut pas exiger une remise à neuf, mais uniquement le remplacement à l’identique de ce qui a été abîmé de manière anormale. Il existe une grille de vétusté qui vous permet de contrôler les retenues avec les abattements applicables calculés en cas de dégradations. (Voir la grille de vétusté)
Un service de gestion locative pour éviter les conflits
Chez Tycop, notre service de gestion locative encadre chaque étape pour éviter les litiges. Nous réalisons des états des lieux complets et assurons une restitution conforme du dépôt. Nos clients bénéficient d’une gestion rigoureuse, conforme à la loi.
Découvrez aussi : Faut-il refaire un DPE en cours de bail ?
FAQ : vos questions les plus fréquentes
Que faire si le propriétaire ne rend pas la caution ?
Envoyez-lui un courrier en AR. Passé le délai, vous pouvez engager une procédure devant la commission de conciliation ou le tribunal.
Le propriétaire peut-il retenir pour une ampoule grillée ou un mur sale ?
Non, l’usure normale est à la charge du propriétaire. Il ne peut retenir que pour des dégradations anormales. Le seul point à vérifier est si cela correspond à votre état des lieux d’entrée. Si tout était propre à l’entrée, vous devez rendre le logement dans le même état.
Peut-on réclamer des justificatifs pour la retenue ?
Oui. Le propriétaire est obligé de fournir des devis ou factures pour justifier les montants retenus.
Combien de temps a-t-on pour contester une retenue ?
Il est préférable d’agir dans un délai de 3 ans après la fin du bail pour éviter la prescription.
Et si le propriétaire n’a pas réalisé d’état des lieux ?
En l’absence d’état des lieux d’entrée, la loi présume que le logement a été remis en bon état. Le propriétaire ne peut donc pas prouver l’existence de dégradations.
